Expulsion locataire : procédure, délais et droits du propriétaire en 2026

L'expulsion d'un locataire est une procédure longue, encadrée strictement par la loi, qui peut durer de 6 mois à plus de 2 ans dans les cas complexes. Elle suit des étapes obligatoires, chacune soumise à des délais et des formalités précises. Voici le déroulé complet pour 2026.

Étape 1 : le commandement de payer

La procédure d'expulsion pour loyers impayés commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier) au locataire. Ce commandement est obligatoire et doit :

• Mentionner le montant exact des loyers et charges dus
• Indiquer le délai dont dispose le locataire pour régulariser sa situation, qui dépend de la date du bail : 6 semaines pour un bail conclu à compter du 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Pour un bail déjà en cours au 29 juillet 2023, cette loi ne modifie pas le délai inscrit dans sa clause résolutoire : si cette clause prévoit 2 mois (délai légal applicable avant cette loi), c'est ce délai de 2 mois qui s'applique (avis n° 15007 de la Cour de cassation (3e chambre civile) du 13 juin 2024, demande n° 24-70.002, publié au bulletin)
• Être signalé par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale et que l'impayé dure depuis 2 mois ou atteint 2 fois le loyer mensuel hors charges (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989)

Effet de la clause résolutoire : depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Lorsque le bail la comporte, le non-paiement entraîne la résiliation de plein droit à l'expiration de ce délai de 6 semaines (ou du délai de 2 mois prévu par la clause d'un bail en cours au 29 juillet 2023), sauf paiement intégral dans ce délai. Le locataire peut toutefois demander au juge des délais de paiement, pendant lesquels les effets de la clause peuvent être suspendus (article 24, V et VII, de la loi du 6 juillet 1989).

Étape 2 : la saisine du tribunal judiciaire

Si la dette n'est pas apurée dans ce délai, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire (juridiction de droit commun depuis janvier 2020) pour :

• Constater l'acquisition de la clause résolutoire
• Condamner le locataire au paiement des loyers impayés
• Ordonner l'expulsion

L'assignation est délivrée au locataire par commissaire de justice, avec les pièces justificatives (bail, commandement de payer, justificatifs de la dette). À peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation est ensuite notifiée au préfet, à la diligence du commissaire de justice, au moins 6 semaines avant l'audience (article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai de 6 semaines est distinct de celui laissé au locataire par le commandement de payer.

Délai d'attente avant audience : selon les tribunaux, entre 2 et 6 mois après la saisine.

Les pouvoirs du juge : délais de paiement et sursis

Le juge des contentieux de la protection (JCP) peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder des délais de paiement de la dette dans la limite de 3 ans (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989), à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si le bailleur ou le locataire le demande (article 24, VII). Ces délais de paiement de la dette sont distincts des délais pour quitter les lieux, limités à 1 an (voir l'étape 3).

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et le bail continue (article 24, VII, de la loi du 6 juillet 1989).

Étape 3 : le jugement d'expulsion

Si le juge prononce l'expulsion, celle-ci ne peut être exécutée qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux (article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, voir l'étape 4). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement prévue à l'article L.442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, et il ne s'applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de l'occupant ou que celui-ci est entré dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut également accorder des délais renouvelables pour quitter les lieux aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L.412-3 du Code des procédures civiles d'exécution), sauf notamment si le locataire est de mauvaise foi ou si les occupants sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Selon l'article L.412-4 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la durée de ces délais « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », soit 1 mois minimum et 1 an maximum. Cette loi a réduit ces bornes, qui étaient auparavant de 3 mois minimum et de 3 ans maximum.

Étape 4 : le commandement de quitter les lieux

Après l'obtention du jugement définitif, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux au locataire, lui accordant un délai de 2 mois pour partir volontairement.

Ce document doit être transmis au préfet, qui peut alors proposer un relogement.

La trêve hivernale : une protection temporaire

Du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l'année suivante, aucune expulsion ne peut être exécutée, même si toutes les étapes judiciaires sont terminées. Cette trêve (article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution) ne s'applique pas lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, ni lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Si ces procédés ont servi à entrer dans un autre lieu que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de la trêve. Elle ne s'applique pas non plus à l'expulsion du conjoint, du partenaire de Pacs ou du concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d'une ordonnance de protection (article L.412-8 du même code et article 515-9 du Code civil).

Conséquence pratique : une procédure engagée en octobre peut se trouver bloquée jusqu'en avril, allongeant de plusieurs mois le délai réel d'expulsion.

Étape 5 : l'expulsion forcée

Si le locataire ne part pas à l'issue des délais, le propriétaire fait appel au commissaire de justice pour procéder à l'expulsion forcée, en présence des forces de l'ordre. Le propriétaire doit au préalable demander le concours de la force publique à la préfecture.

Si le préfet refuse ou ne répond pas dans les 2 mois, l'État engage sa responsabilité et doit indemniser le propriétaire pour les loyers perdus pendant la période d'inexécution forcée (article L.153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le cas des squatteurs (occupation sans titre)

Lorsque des occupants sont entrés dans le domicile d'autrui ou dans un local à usage d'habitation à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le propriétaire peut, après avoir déposé plainte, prouvé son droit et fait constater l'occupation illicite, demander au préfet de les mettre en demeure de quitter les lieux (procédure administrative de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007, élargie par la loi du 27 juillet 2023). Le préfet se prononce dans les 48 heures et le délai laissé aux occupants ne peut être inférieur à 24 heures (7 jours lorsque le local n'est pas le domicile du demandeur), avant une évacuation forcée (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dans sa version issue de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026). Cette procédure ne concerne pas l'ancien locataire resté dans les lieux, dont l'expulsion reste judiciaire.

Les recours en cas d'inertie de la préfecture

Le propriétaire dont la décision d'expulsion n'est pas exécutée par l'État peut saisir le tribunal administratif pour engager la responsabilité de l'État. Il peut obtenir une indemnisation correspondant aux loyers impayés et aux préjudices subis pendant toute la période d'inexécution.

Ce que peut faire RH Consulting pour vous

RH Consulting vous aide à organiser chaque étape de la procédure d'expulsion : rassembler le bail, le décompte des loyers impayés et vos échanges avec le locataire, comprendre les étapes et leurs délais, préparer les pièces à remettre au commissaire de justice, qui délivre le commandement de payer, puis suivre la demande de concours de la force publique et la réclamation d'indemnisation adressée à l'État en cas de carence. Pour l'analyse juridique de votre situation et les actes de procédure, nous vous orientons vers un avocat ou un commissaire de justice.

Ce contenu est fourni à titre informatif. Il ne remplace pas un accompagnement personnalisé. Chaque situation est unique : consultez un professionnel avant toute décision.